¿Si la Comunidad de propietarios demanda al promotor ya es un acreedor más?

No. INMOABOGADOS considera que para que nazca un derecho de crédito contra el promotor o constructor es necesario que recaiga sentencia en primera instancia reconociendo,  o bien la obligación de reparar,  o bien una indemnización. Mientras tanto sólo existe una controversia sobre si se debe reparar o no.

Lo dicho ha sido estudiado por nuestro Tribunal Supremo en materia relacionada  con el derecho de los acreedores a oponerse a la reducción de capital social de una mercatil en STS de 26 de mayo de 1987 (Ver la en  http://www.poderjudicial.es )

¿El agente puede reclamar comisiones al promotor concluido el contrato de comercialización?

Sí. En el caso de que alguna operación promovida por el agente (la firma de una reserva o un contrato de compraventa) suponga el otorgamiento de una escritura pública ya extinguido el contrato,  el agente tiene derecho a su comisión aunque hayan transcurrido más de tres meses desde la extinción del contrato. Lo anterior sobre la base del artículo 13.1.b) de la Ley 12/1992 del Contrato de Agencia:

Comisión por actos u operaciones concluidos con posterioridad a la extinción del contrato de agencia. 1. Por los actos u operaciones de comercio que se hayan concluido después de la terminación del contrato de agencia, el agente tendrá derecho a la comisión cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a) Que el acto u operación se deban principalmente a la actividad desarrollada por el agente durante la vigencia del contrato, siempre que se hubieran concluido dentro de los tres meses siguientes a partir de la extinción de dicho contrato.

b) Que el empresario o el agente hayan recibido el encargo o pedido antes de la extinción del contrato de agencia, siempre que el agente hubiera tenido derecho a percibir la comisión de haberse concluido el acto u operación de comercio durante la vigencia del contrato.

 

¿El promotor puede ser responsable de un defecto atribuible exclusivamente a otro agente interviniente (arquitecto, constructor, aparejador, etc … .) ?

Sí. El articulo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación hace responsable al promotor en todo caso. Esto explica que  pueda demandarse únicamente al promotor dado que tiene una responsabilidad por culpa in eligendo sobre todos aquellos agentes intervinientes que han sido contratados directa o indirectamente por él (Ver también nuestro post ¿Se puede demandar únicamente al promotor?).

¿La Comunidad de Propietarios puede responder de un defecto constructivo junto con el promotor o el constructor?

Sí. Hay que tener en cuenta que el artículo 17.2 de la Ley de Ordenación de Edificación establece un principio de responsabilidad individualizada para todos los agentes intervinientes en el proceso edificatorio (incluidos los propios usuarios y propietarios en comunidad) salvo que no pueda discernirse el grado de responsabilidad en el defecto, es decir, de quién es la culpa y en qué medida es el culpable. Sin individualización de responsabilidades los jueces condenarán a todos solidariamente, esto es, el perjudicado puede dirigirse a cualquiera de ellos para cobrar su indemnización o  exigir la reparación del defecto.  Un ejempo de condena solidaria entre Comunidad y constructora nos lo da la SAP de A Coruña de 15 de abril de 2002. Por lo general,  las condenas solidarias son las más frecuentes.

A lo dicho, también hay que agregar algunos pronunciamientos de nuestras Audiencias Provinciales donde, ante la imposibilidad de individualizar las responsabilidades, condenan solidariamente a todos los corresponsables del daño,  aún cuando no sean agentes intervinientes (por ejemplo al propietario de ático que impide la verificación de sus sumideros o no los mantiene: SAP de Santa Cruz de Tenerife 31 de enero de 2005 y SAP de Madrid de 23 de mayo de 2007) 

¿Se debe pagar comisión al agente si finalmente no hay escritura con el comprador?

Si la ausencia del otorgamiento de escritura se debe a razones ajenas al promotor, no se debe pagar la comisión; por ejemplo: se resuelve la compraventa porque el comprador no encuentra financiación. En cambio,  si se debe a razones imputables al promotor o a otros agentes de los que él deba responder, sí se devenga la comisión y debe pagarse, por ejemplo: se resuelve la compraventa por existir retraso en la entrega del inmueble.

Lo anterior sobre la base del artículo 17 de la Ley 12/1992 del Contrato de Agencia:

Pérdida del derecho a la comisión. El agente perderá el derecho a la comisión si el empresario prueba que el acto u operaciones concluidas por intermediación de aquél entre éste y el tercero no han sido ejecutados por circunstancias no imputables al empresario. En tal caso, la comisión que hubiera percibido el agente a cuenta del acto u operación pendiente de ejecución, deberá ser restituida inmediatamente al empresario.

Si existen defectos que afectan a elementos privativos ¿es necesario un poder de los condueños afectados a favor del Presidente de la Comunidad?

El Presidente tiene capacidad para representar a la Comunidad como a todos y cada uno de los vecinos tanto para la reparación de elementos comunes como privativos salvo que con alguno de los copropietarios exista algún conflicto de intereses.

Para ello, es necesario que se convoque Junta General que autorice al Presidente a emprender acciones legales para la reparación de elementos comunes y privativos. La autorización de los vecinos puede entenderse otorgada de forma tacita si no se oponen a dicho acuerdo,  por lo que no es necesario un poder expreso a favor del Presiente. En ese sentido ver SSTS de 15 de abril de 2004 y 30 de abril de 2008 en http://www.poderjudicial.es.

Evidentemente si algún vecino en la adopción del citado acuerdo se opone  expresamente a que la Comunidad tutele sus intereses, el Presidente no estaría legitimado para representarle. 

¿Qué responsabilidad tiene el comercializador frente al promotor y al consumidor?

Frente al promotor el agente no se responsabiliza del buen fin de la operación salvo que cobre una prima extra por este concepto. El artículo 19 de la Ley 12/1992 del Contrato de Agencia establece:

El pacto por cuya virtud el agente asuma el riesgo y ventura de uno, de varios o de la totalidad de los actos u operaciones promovidos o concluidos por cuenta de un empresario, será nulo si no consta por escrito y con expresión de la comisión a percibir.

No garantizar el buen fin de la operación en estos supuestos supone que el agente cobra del promotor con tal de que se escriture el inmueble, pague o no el comprador el precio aplazado.

Frente al consumidor el agente podría incurrir en responsabilidad extracontractual si la información que ofrece sobre el inmueble es distinta a la facilitada por el promotor y además es relevante para la celebración del negocio.

¿Se puede demandar a una cooperativa de viviendas o comunidad por defectos constructivos?

La cooperativa de viviendas y las comunidades de propietarios tienen la condición de promotores mediadores por lo que no se les debe demandar. En este sentido, se puede ver la STS de 8 de junio de 1992 (verla en http://www.poderjudicial.es). En estos casos, debe sopesarse si demandar a la gestora de la cooperativa o de la comunidad,  siempre que haya tenido una intervención decisoria en la promoción (supuesto bastante frecuente) conforme dispone el artículo 17.4 de la L.O.E.

No obstante lo  anterior,  aquéllos que hayan adquirido un local o cualquier inmueble a una cooperativa de viviendas o comunidad mediante una compraventa sí podrán demandar a la misma,  ya que en estos supuestos la cooperativa o comunidad ha actuado como un promotor mercantil.

¿Un arrendatario de un local puede reclamar al promotor los perjuicios causados en su negocio por la existencia de un defecto?

En supuestos de promociones inmobiliarias en régimen de alquiler, los arrendatarios sí podrán exigir todas las responsabilidades posibles al promotor en virtud de su relación contractual. En el resto de supuestos, en principio, el artículo 17.1 de la Ley de Ordenacion de la Edificación ( L.O.E.) establece que los agentes intervinientes responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos de los daños materiales. Es decir, no está reconociendo una legitimación activa a otros usuarios como los arrendatarios de un propietario distinto al promotor. Además, la citada Ley tampoco nos sirve para resarcir perjuicios distintos a los ocasionados por daños materiales (lucro cesante, por ejemplo).  

En estas ocasiones si no ha transcurrido más de un año desde que se produjeron los daños o estamos dentro de plazo anual de responsabilidad  extracontractual que establece el artículo 1968 del Código Civil en relación con el 1909 del Código Civil, el arrendatario sí podría reclamar al promotor.  Sin embargo, si se hubiera superado el plazo anterior, habría que defender, con cierto riesgo, la legitimación de los arrendatarios con arreglo a la doctrina jurisprudencial previa a la L.O.E. (STS de 19 de febrero de 1959, por ejemplo) y a una vigencia del artículo 1.591 del Código Civil tras la L.O.E. .  
 
 

¿Qué ley regula el contrato con una empresa comercializadora de viviendas?

Por lo general,  este tipo de relaciones se regula por lo previsto en la Ley 12/1992, de 27 de mayo sobre el Contrato de Agencia. Hay que considerar que la empresa comercializadora contratada por el promotor procura de forma estable, duradera y dotada de medios propios la celebración de contratos de compraventa en nombre del promotor a cambio de una contraprestación fija o variable.  En ese sentido, el artículo 1 de la citada Ley dice:

Por el contrato de agencia una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones.