¿Qué documentos son necesarios para ejecutar un aval o seguro de caución?

Aquellos avales o seguros emitidos para garantizar los anticipos entregados a cuenta del precio de viviendas libres a los que sea de aplicación la Ley 57/1968  necesitan dos documentos:

1º El propio documento original de aval o el certificado o póliza  individual del seguro.
2º Documento fehaciente en el que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda.

Existen pronunciamientos judiciales dispares en cuanto a qué se entiende por documentos que acrediten la “no finalización o iniciación de la obra” . Aunque hay resoluciones que con un simple burofax de requerimiento al promotor han permitido la ejecución judicial de la póliza (Auto de A.P. de Madrid de 29 de mayo de 2008),  INMOABOGADOS recomienda el uso de documentos emitidos por Administraciones locales,  institucionales o Juntas de Compensación que demuestren que a la fecha contractual prevista de entrega o inicio no había la autorización administrativa correspondiente.

Fuera de estos casos (por ejemplo, viviendas protegidas)  los avales o seguros deben estar intervenidos por Corredor de Comercio con los requisitos que exige el artículo 517.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

En caso de retraso en la entrega ¿se puede resolver la compraventa si el promotor ha sido declarado en concurso?

Depende:

A) Si el retraso en la entrega de la vivienda -finalizada con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación- se ha producido antes de la declaración del concurso, entendemos que no es posible la resolución judicial  del contrato, una vez declarado el concurso del promotor. Así lo establece el artículo 62.1 de la Ley Concursal:

Artículo 62. Resolución por incumplimiento.

1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.

En estos supuestos el comprador deberá comunicar a la administración concursal su crédito en el plazo de un mes a contar desde la última publicación del auto judicial que declara el concurso del promotor. Este crédito tendrá carácter concursal y estará sujeto a los que sobre él se determine en el Convenio. Esta posición puede tener dos excepciones que posibiliten la resolución: (i) Que excepcionalmente la administración concursal o el promotor  soliciten la resolución del contrato por ser de interés para el concurso (ii) Que el comprador haya anticipado todo el precio de la vivienda antes de la declaración del concurso.

B) Si el retraso en la entrega de la vivienda -finalizada con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación- se ha producido después de la declaración del concurso, entendemos que sí es posible la resolución judicial del contrato. En estos casos el crédito que ostenta el comprador es un crédito contra la masa activa del promotor y que, por tanto,  debería ser satisfecho  con anticipación a los concursales. Aquí también puede suscitarse una excepción: que el juez que conozca del concurso, atendiendo al interés del deudor, establezca, en lugar de la resolución, el cumplimiento del contrato.

¿Puede el promotor, que a su vez es condueño de muchas viviendas, oponerse a que la Comunidad le demande?

Si el voto del promotor en la Junta permite bloquear un acuerdo por el que se adopte la decisión de demandarle, sin perjuicio de considerar dicha posición como abuso de derecho, el resto de condueños tienen legitimación individual para exigirle judicialmente la reparación de las deficiencias,  incluidas aquellas que estén en  zonas comunes. Valga, por todas, la sentencia del TS de 12 de febrero de 1986 en ese sentido.  Ver la en poderjudicial.

Esta situación actualmente es frecuente en aquellas promociones donde hay un gran número de viviendas sin vender.

 

¿Un agente es un comisionista?

No. Existen varias diferencias:

El comisionista actúa conforme a las instrucciones que le dé el comitente o empresario y su nivel de diligencia no tiene por qué ser tan exigente como el del agente (un comisionista no necesariamente tiene que ser comerciante o empresario). El agente  actúa en interés del empresario con un mayor nivel de independencia y conforme a sus propios criterios dado que se le presume un mayor grado de diligencia y responsabilidad dada su condición de comerciante. Consecuencia de lo anterior es que el comisionista tiene derecho al reembolso de los gastos ocasionados por la ejecución del encargo (artº 278 Código de Comercio) mientras que el agente no, salvo pacto en contrario  (artº 18 de la Ley del Contrato de Agencia)

El comisionista suele efectuar encargos puntuales mientras que la labor del agente es más constante y duradera en el tiempo. El empresario puede revocar en todo momento el encargo efectuado al comisionista (artº 279 del Código de Comercio) mientras que para resolver el contrato de agencia se debe cumplir un preaviso o estarse a la duración pactada (artº 24 y 25 de la Ley del Contrato de Agencia).

¿La Comunidad de Propietarios o segundos y sucesivos propietarios tienen legitimación para reclamar un incumplimiento contractual al promotor?

La cuestión es habitual cuando se quiere demandar al promotor por la falta de instalaciones deportivas en la urbanizacion interior a tenor de la publicidad facilitada o la ausencia de revestimientos de mármol en los baños, por ejemplo. 

Este tema no es pacífico entre nuestras distintas Audiencias Provinciales: a favor de la legitimación activa de extraños a la compraventa  por incumplimientos contractuales se muestran sentencias como la de 23 de marzo de 2004 de la A.P. de Zaragoza o la de 26 de enero de 2009 de la A.P. de Tarragona. El argumento que se postula, por lo general, es el hecho de que la transmisión del inmueble lleva aparejada también las distintas acciones ejercitables ya sean de naturaleza real o personal del primitivo comprador. Sin embargo, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 31 de mayo de 2006, 5 de marzo de 2007, 30 de junio de 2008 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 23 de julio de 2009 abogan por restringir la legitimación exclusivamente a quienes fueron parte en el contrato.

Desde INMOABOGADOS nos inclinamos más por esta segunda posición jurisprudencial, en especial, en cuanto a incumplimientos contractuales en elementos privativos, si bien podría defenderse la primera postura en cuanto a incumplimientos en elementos comunes. Se recomienda, en resumen, tomar la decisión en función de las circunstancias de cada caso concreto.

¿Qué ocurre si el vecino no nos deja pasar a su vivienda para examinar una humedad?

Este supuesto es muy habitual en la práctica. En esos casos no nos quedará más remedio que demandar a los propietarios (según Registro de la Propiedad) de la vivienda  para que el perito judical pueda examinar las deficiencias y dictaminar sobre las causas de las mismas. La negativa a la orden judicial podría ser constitutivo de  un delito de desobediencia. Su responsabilidad en la humedad estará en función del grado de participación de dicho piso en el daño ( por ejemplo: falta de mantenimiento). Un ejempo de lo anterior fue la Sentencia de la Audiencia Provicial de Girona de 4 de julio de 2001.

También cabe la posibilidad de que por culpa de su actitud una reparación sea más costosa  (contratación de andamios,  por ejemplo); en ese caso también se justificaría exigirle dichos  gastos ( en este sentido ver la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 21 de abril de 2004). La negativa de acceso a la vivienda no puede condicionarse a ofrecimientos indemnizatorios ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26 de junio de 2006)

¿El contrato para la venta de un inmueble con una agencia inmobiliaria es un contrato de agencia?

No lo es. El contrato de agencia o comercialización inmobiliaria exige el desarrollo de una actividad estable y duradera en el tiempo que pretende la conclusión de una pluralidad de negocios a favor de un empresario. El encargo de venta o compra de un inmueble a una agencia inmobiliaria  es un contrato de corretaje por el que habitualmente ésta intenta que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo y supedita el cobro de sus honorarios a que el contrato de compraventa se celebre. Lo define con más exactitud la STS de 1 de diciembre de 1986;  verla en poder judicial  

¿Si la Comunidad de propietarios demanda al promotor ya es un acreedor más?

No. INMOABOGADOS considera que para que nazca un derecho de crédito contra el promotor o constructor es necesario que recaiga sentencia en primera instancia reconociendo,  o bien la obligación de reparar,  o bien una indemnización. Mientras tanto sólo existe una controversia sobre si se debe reparar o no.

Lo dicho ha sido estudiado por nuestro Tribunal Supremo en materia relacionada  con el derecho de los acreedores a oponerse a la reducción de capital social de una mercatil en STS de 26 de mayo de 1987 (Ver la en  http://www.poderjudicial.es )

¿El agente puede reclamar comisiones al promotor concluido el contrato de comercialización?

Sí. En el caso de que alguna operación promovida por el agente (la firma de una reserva o un contrato de compraventa) suponga el otorgamiento de una escritura pública ya extinguido el contrato,  el agente tiene derecho a su comisión aunque hayan transcurrido más de tres meses desde la extinción del contrato. Lo anterior sobre la base del artículo 13.1.b) de la Ley 12/1992 del Contrato de Agencia:

Comisión por actos u operaciones concluidos con posterioridad a la extinción del contrato de agencia. 1. Por los actos u operaciones de comercio que se hayan concluido después de la terminación del contrato de agencia, el agente tendrá derecho a la comisión cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a) Que el acto u operación se deban principalmente a la actividad desarrollada por el agente durante la vigencia del contrato, siempre que se hubieran concluido dentro de los tres meses siguientes a partir de la extinción de dicho contrato.

b) Que el empresario o el agente hayan recibido el encargo o pedido antes de la extinción del contrato de agencia, siempre que el agente hubiera tenido derecho a percibir la comisión de haberse concluido el acto u operación de comercio durante la vigencia del contrato.

 

¿El promotor puede ser responsable de un defecto atribuible exclusivamente a otro agente interviniente (arquitecto, constructor, aparejador, etc … .) ?

Sí. El articulo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación hace responsable al promotor en todo caso. Esto explica que  pueda demandarse únicamente al promotor dado que tiene una responsabilidad por culpa in eligendo sobre todos aquellos agentes intervinientes que han sido contratados directa o indirectamente por él (Ver también nuestro post ¿Se puede demandar únicamente al promotor?).