Posts filed under ‘Incumplimientos contractuales en compraventa de viviendas’

¿La Comunidad de Propietarios o segundos y sucesivos propietarios tienen legitimación para reclamar un incumplimiento contractual al promotor?

La cuestión es habitual cuando se quiere demandar al promotor por la falta de instalaciones deportivas en la urbanizacion interior a tenor de la publicidad facilitada o la ausencia de revestimientos de mármol en los baños, por ejemplo. 

Este tema no es pacífico entre nuestras distintas Audiencias Provinciales: a favor de la legitimación activa de extraños a la compraventa  por incumplimientos contractuales se muestran sentencias como la de 23 de marzo de 2004 de la A.P. de Zaragoza o la de 26 de enero de 2009 de la A.P. de Tarragona. El argumento que se postula, por lo general, es el hecho de que la transmisión del inmueble lleva aparejada también las distintas acciones ejercitables ya sean de naturaleza real o personal del primitivo comprador. Sin embargo, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 31 de mayo de 2006, 5 de marzo de 2007, 30 de junio de 2008 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 23 de julio de 2009 abogan por restringir la legitimación exclusivamente a quienes fueron parte en el contrato.

Desde INMOABOGADOS nos inclinamos más por esta segunda posición jurisprudencial, en especial, en cuanto a incumplimientos contractuales en elementos privativos, si bien podría defenderse la primera postura en cuanto a incumplimientos en elementos comunes. Se recomienda, en resumen, tomar la decisión en función de las circunstancias de cada caso concreto.

noviembre 17, 2009 at 6:51 pm Deja un comentario

¿Es posible demandar al promotor y denunciar la supuesta infracción en “Consumo”?

Sí. INMOABOGADOS ha constatado que la tramitación de un expediente administrativo sancionador (normalmente tramitado por la Comunidad Autónoma o por el Municipio) junto con la interposición de una demanda son caminos paralelos y compatibles.

Si la demanda prospera revertirá en una indemnización para los compradores. Si la denuncia prospera acarreará una sanción  para el promotor que no se destinará a los compradores sino a la Administración competente.

En ocasiones la tramitación del expediente sancionador aporta documentos o pruebas que sirven para tener un conocimiento más exacto de las expectativas de la reclamación civil,  por lo que puede ser interesante, en alguna ocasión, anticipar la denuncia a la demanda.

marzo 30, 2009 at 3:11 pm Deja un comentario

¿Qué gastos supone al consumidor una segunda hipoteca?

Vale lo dicho, con el mismo ejemplo que el indicado, para la condición resolutoria (ver post “Qué gastos supone para el consumidor una condición resolutoria”) al estar sujeta su constitución al mismo impuesto ITP/AJD modalidad Actos Jurídicos Documentados Notariales.

Sin embargo hay una diferencia muy importante, el consumidor, que una vez pagado el precio aplazado,  quiera cancelar registralmente la hipoteca para poder venderla a un tercero, lo podrá hacer sin tener que soportar gastos fiscales,  al estar exenta la cancelación por aplicación del artículo 45.I.B Apdo 18 de la Ley del citado impuesto.

Esta exención desgraciadamente no está prevista para la cancelación de condiciones resolutorias.  

marzo 24, 2009 at 6:43 pm Deja un comentario

¿Qué ocurre si hay una contradicción entre el contrato y la publicidad?

Salvo que el contrato corrija o matice expresamente algún aspecto de la publicidad, ésta tiene valor contractual y debe integrarse en el propio contrato,  interpretándose de la forma más favorable para el consumidor. Ejemplo sobre lo dicho es la SAP de Lleida de 25 de abril de 2002 en el que se publicitó “mármol crema levante” y, en realidad, era roca calcárea de composición similar pero distinta que el mármol.
 
INMOABOGADOS ha constatado que junto con el contrato y la publicidad tienen también mucha importancia, a la hora de evaluar un incumplimiento, la documentación relativa a notificaciones  y reuniones mantenidas entre promotor y consumidor

marzo 20, 2009 at 9:52 am Deja un comentario

¿Es válida la cláusula contractual de “cuerpo cierto” en una compra de vivienda sobre plano?

La compra como “cuerpo cierto” es muy habitual en viviendas usadas donde el comprador puede examinar la realidad del inmueble tal y como se observa. En estos casos no importa una variación en la superficie de la vivienda.  Sin embargo, en compras sobre plano este examen es imposible ya que la vivienda está en construcción  y es abusivo que el promotor pretenda eximir su responsabilidad ante una menor superficie amparándose en dicha cláusula. Así lo tiene declarado reiterada jurisprudencia, entre otras,  SSTS de 20 de marzo de 2002 y 19 de enero de 2005.

INMOABOGADOS también considera abusivo introducir la cláusula de “cuerpo cierto” en la escritura de compraventa, modificando lo pactado en el contrato, aún habiéndose producido una inspección visual de la vivienda.

marzo 12, 2009 at 8:08 am Deja un comentario

En caso de que el contrato, los planos y las escrituras reflejen distintas superficies para la vivienda ¿cuál es la que vale?

La que vale es la superficie real de la vivienda. Para ello, deberemos contratar a un arquitecto o un aparejador que nos dictamine tanto la superficie útil como  la construida de la vivienda ,siguiendo los criterios del Plan General del municipio o, en su caso, los de la normativa de vivienda protegida.

Las diferencias negativas que resulten de dicha medición respecto de las que figuren en el contrato o escritura son susceptibles de ser indemnizadas,  puesto que se trata de un incumplimiento del promotor, siempre que dichas diferencias sean superiores a las tolerables en cualquier medición. Sin embargo, un exceso de superficie respecto de lo contratado no supone el reintegro de parte del precio al promotor ya que aquí no existe incumplimiento ni estamos ante un contrato de compraventa por unidad de medida cuyo precio fluctúe en función de la superficie del inmueble.

Un caso dónde se aborda esta problemática es la SAP de Valencia de 28 de octubre de 2008.

marzo 11, 2009 at 8:32 am Deja un comentario

Tener peores vistas de las que podían deducirse de la publicidad o los planos ¿es un incumplimiento contractual indemnizable?

Sí. Cualquier variación en detrimento del consumidor respecto de lo prometido por el promotor en el contrato o la publicidad es un incumplimiento de sus obligaciones. Ver, por ejemplo, un caso de apartamento sin vistas al mar en la  SAP de Málaga de 5 de febrero de 2007.

INMOABOGADOS ha constatado que estos incumplimientos son indemnizables. En cuanto a la valoración económica de los mismos hay que estar a cada caso concreto. La importancia de las vistas no es lo mismo en un apartamento en el litoral cerca de la playa que en cualquier vivienda colectiva en una ciudad. En los primeros se podría incluso legitimar una resolución del contrato (por ejemplo: apartamento en rascacielos de Benidorm que se adquiere por tener vista al mar); respecto de los segundos,  INMOABOGADOS también considera que puede haber un detrimento a pesar de que el precio de mercado no se resienta por tener una peor vista.

Para probar el daño es necesario apoyarse en un informe pericial de un Arquitecto que justifique el perjuicio en vistas y detecte otros posibles perjuicios asociados (menos horas de luz, peor altura, peor orientación, etc … ).  Desde nuestra experiencia hemos visto que las valoraciones técnicas suelen ser muy subjetivas pudiendo rondar por este concepto desde el 0,5 % al 10 %  del valor de mercado.

marzo 9, 2009 at 8:21 am Deja un comentario

¿Es lo mismo un incumplimiento contractual que un vicio oculto?

No. El vicio oculto es aquel defecto constructivo que al momento de entregarse existe pero no es manifiesto ni puede ser apreciado por un comprador. Además, debe ser de tal trascendencia que de haberlo sabido el comprador no hubiese efectuado la compra o hubiese dado menos dinero por el inmueble. Debe ser reclamado en un plazo de 6 meses a contar desde la entrega del inmueble (artº 1.484 y 1.488 del Código civil). El incumplimiento contractual puede ser aparente y para su existencia basta que exista una vulneración de lo contratado. Puede exigirse su cumplimiento en el plazo de 15 años (artº 1.101 y 1.964 del Codigo Civil).

Las demandas por incumplimiento contractual son frecuentes tanto para viviendas recién teminadas como para segundas o posteriores transmisiones; las demandas basadas en vicios ocultos se plantean sobre todo para segundas o posteriores transmisiones (normalmente entre particulares)     

marzo 5, 2009 at 6:43 pm Deja un comentario

¿Es lo mismo un incumplimiento contractual que un defecto constructivo?

No.  Un defecto constructivo puede tener diversos alcances: desde una simple imperfección sobre elementos de terminación o acabado ( raspaduras en el parqué) hasta aquél que comprometa la estabilidad del inmueble o perjudique su habitabilidad (filtraciones de agua por deficiente impermeabilización).  Los defectos se deben a vicios en la proyección o ejecución de lo edificado.   

El incumplimiento contractual engloba no solo el defecto constructivo sino además cualquier contravención de lo pactado con el promotor; por ejemplo: una menor superficie construida de la prevista en los planos,  colocar un sistema de calefacción distinto al reflejado en la memoria de calidades, no construir una piscina para niños,  etc … .

Según estemos ante un defecto constructivo o un incumplimiento contractual se aplicará un normativa distinta estableciéndose responsables, plazos y garantías diferentes.

marzo 4, 2009 at 9:24 am Deja un comentario


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