Posts filed under ‘Arrendamiento con opción de compra’

En caso de controversia ¿es necesario consignar judicialmente el precio para ejercitar la opción?

Depende. Si el pago del precio es condición para el ejercicio de la opción sí sería necesaria la consignación judicial previo ofrecimiento de pago y anuncio de la consignación; en caso de que el pago no sea un requisito para el ejercicio de la opción consideramos que no es necesario (fue el supuesto de la SAP de las Palmas de 23 de junio de 2005). Por ello, debe consultarse el contrato de arrendamiento para saber cómo se ha pactado el ejercicio de la opción.

septiembre 29, 2009 at 2:53 pm Deja un comentario

¿Se puede entender prorrogada la opción de compra si se prorroga el arrendamiento?

No. Aunque el contrato de arrendamiento se prorrogue en la forma legalmente prevista (tácita reconducción),  la opción de compra debe ejercitarse antes del último día concedido para tal fin. En este sentido, pueden verse SSAAPP de Madrid de 6 de abril de 2006 y 15 de septiembre de 2004.

Sólo sería posible su prórroga si contractualmente las partes lo han establecido expresamente siempre que, además, la prórroga del derecho de opción no tenga carácter indefinido. 

septiembre 16, 2009 at 1:19 pm Deja un comentario

¿Se puede transmistir a un tercero la opción de compra ?

Consideramos que sí es posible siempre que se haya previsto en el contrato de arrendamiento,  recomendando, en estos casos, la notificación de la cesión al arrendador. Si no se ha previsto contractualmente debe consentirla en todo caso el arrendador. En sede de arrendamientos con opción de compra, un supuesto similar ha sido el que recoge la SAP de Alicante de 15 de diciembre de 2004.

Debe tenerse especial cuidado con las transmisiones de derechos de opción de compra, sobre todo si el inmueble está en construcción y se produce entre particulares dado que su fiscalidad es muy gravosa. Según el artículo 17.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la base imponible de estas cesiones es el valor real del inmueble en el momento de la cesión de la opción. Dicha carga impositiva ha sido duramente criticada por la doctrina por poder llegar a suponer una doble imposición sobre un mismo hecho.

agosto 31, 2009 at 8:40 am Deja un comentario

¿Como tributa el pacto de opción de compra de un inmueble?

En cuanto a la tributación indirecta del citado pacto, éste, en todo caso, tiene la consideración de un hecho imponible distinto al arrendamiento. Así entonces, cuando el concedente de la opción es un empresario sujeto pasivo del I.V.A. y ésta se conceda a título oneroso, la opción de compra tiene la consideración de prestación de servicios tributando por I.V.A. al tipo general. Si además se instrumenta en escritura pública siendo susceptible de inscripción registral,  la opción estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Modalidad Actos Jurídicos Documentados) al tipo del  0,5 % salvo que la Comunidad Autónoma en que radique el inmueble haya establecido otro distinto; en este caso el sujeto pasivo sería el optante.

Si por el contrario, el concedente es un particular no sujeto pasivo del I.V.A. la concesión del derecho estaría sujeta para el optante (adquirente del derecho) al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas) al tipo del 6%,  si la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble no ha establecido un tipo impositivo distinto. Para este tipo de transmisiones, la base imponible será el importe pagado en concepto de prima de opción o, a falta de ésta o si ésta fuera menor, el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa.

agosto 27, 2009 at 6:26 pm Deja un comentario

¿El propietario o promotor puede autocancelar una opción de compra ya caducada e inscrita en el Registro de la Propiedad ?

El hecho de que haya transcurrido el plazo para ejercitar la opción no supone que  el asiento registral haya caducado también. En este sentido el artº 177 del Reglamento Hipotecario exige que hayan transcurrido cinco años desde que caducó la opción de compra. La cancelación conviene que sea instada al Registro de la Propiedad por el propietario o promotor. Evidentemente la cancelación podrá llevarse a cabo, con anterioridad, si a ella consiente en escritura pública el optante. 

Para evitar esta circunstancia,  INMOABOGADOS recomienda en los contratos de arrendamiento con opción de compra prever una cláusula de autocancelación a favor del promotor o propietario, donde el optante le permita cancelar registralmete en su nombre dicho derecho, si finalmente no se ejercita.

julio 17, 2009 at 6:15 am Deja un comentario

¿Se puede plantear en el juicio por desahucio controversias relativas al ejercicio de la opción de compra?

Entendemos que no. Las controversias relativas al ejercicio de la opción de compra deben ventilarse en un procedimiento ordinario.

Así lo han entendido las SSAAPP de Granada de 13 de julio de 2001 y Alicante de 3 de septiembre de 2002

julio 6, 2009 at 5:51 pm Deja un comentario

¿Se puede desahuciar a un inquilino por falta de pago con un pacto de opción de compra? en ese caso, ¿perdería el derecho de opción?

Sí se le puede desahuciar y además dicho desahucio no supone la pérdida del derecho de opción de compra  salvo que contractualmente se haya vinculado la eficacia de la opción de compra con la vigencia del arrendamiento.

Además, es posible que coexistan dos procedimientos judiciales distintos uno por desahucio y otro por el ejercicio de la opción de compra, sin que haya prejudicialidad civil ni litispendencia (en este sentido, ver en http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia la STS de 13 de julio de 1993, citada por la SAP de Madrid de 1 de junio de 2007)

junio 25, 2009 at 9:27 pm Deja un comentario

¿El propietario o promotor puede vender la vivienda a un tercero si la tiene arrendada con opción de compra?¿qué ocurre si lo hace?

El hecho de tener la vivienda arrendada e incluso con un pacto de opción de compra no impide la posible venta a un tercero por parte del propietario o promotor. Si esta situación sucede, en términos generales,  pueden ocurrir dos supuestos:

1º Si la opción de compra figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad, aunque se haya enajenado a un tercero, el optante podrá ejercitarla en plazo y podrá exigir la cancelación de la inscripción de propiedad del tercero, siempre que le haya efectuado a su favor, el oportuno desembolso del precio. (Supuesto similar en Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de marzo de 1999)

2º Si la opción de compra no está inscrita, caben dos hipótesis:

2.a) Que el tercero actuara de buena fe (desconociera el pacto): en ese caso por aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, su adquisición es inatacable, sin perjuicio del derecho del optante a ser indemnizado por el primer propietario o promotor

Ver un supuesto similar en STS de 5  de junio de  2006 y las sentencias que allí se citan http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia .    

2.b) Que el tercero no actuara de buena fe (conociera el pacto): en ese caso el optante podría exigir judicialmente la propiedad del inmueble al primer propietario y al tercero.

junio 12, 2009 at 10:36 am Deja un comentario

¿Es válido el pacto por el que el propietario puede anular la opción de compra concedida?

No. La inclusión de esa cláusula es equivalente a dejar a la simple voluntad  del promotor o propietario el ejercicio de la opción de compra. Se vulnera un principio general de nuestro Ordenamiento Jurídico por el que se prohíbe que el cumplimiento de los contratos esté al arbitrio de una de las partes (artº 1.256 Código Civil).

INMOABOGADOS ha tenido noticia de estos pactos planteados por promotores o empresarios para intentar eludir la exención que existe en las operaciones de arrendamiento de viviendas sin opción a compra  y que prevé el artículo 20. Uno 23 b) de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.

mayo 28, 2009 at 5:55 pm Deja un comentario

¿Qué significa ejercitar una opción de compra?

Dado que el contrato de opción de compra es atípico, es decir, sin una regulación específica salvo preceptos de índole registral y fiscal, es muy importante que el optante (titular del derecho) siga escrupulosamente lo pactado en cuanto al “ejercicio de la opción”.

En muchos contratos  bastará como ejercicio de la opción la simple notificación del optante al concedente (titular del bien) dentro de un plazo determinado para entender que la compraventa es firme y debe celebrarse en los términos convenidos; en otros, se exigirá para su ejercicio, no sólo la simple notificación del optante sino además el ofrecimiento de pago del precio y el otorgamiento de la escritura de compraventa. Ver sobre los presupuestos del ejercicio de la opción  en http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia la STS de 6 de julio de 2001.

Sin entrar en valorar la pertinencia de este tipo de requisitos en un contrato de opción, lo cierto es que su incumplimiento podría servir de argumento al concedente para alegar la caducidad del derecho de opción e imposibilitar la adquisición del bien por parte del optante.

mayo 22, 2009 at 7:42 pm Deja un comentario

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