Posts filed under ‘Arrendamiento con opción de compra’

En caso de controversia ¿es necesario consignar judicialmente el precio para ejercitar la opción?

Depende. Si el pago del precio es condición para el ejercicio de la opción sí sería necesaria la consignación judicial previo ofrecimiento de pago y anuncio de la consignación; en caso de que el pago no sea un requisito para el ejercicio de la opción consideramos que no es necesario (fue el supuesto de la SAP de las Palmas de 23 de junio de 2005). Por ello, debe consultarse el contrato de arrendamiento para saber cómo se ha pactado el ejercicio de la opción.

septiembre 29, 2009 at 2:53 pm Deja un comentario

¿Se puede entender prorrogada la opción de compra si se prorroga el arrendamiento?

No. Aunque el contrato de arrendamiento se prorrogue en la forma legalmente prevista (tácita reconducción),  la opción de compra debe ejercitarse antes del último día concedido para tal fin. En este sentido, pueden verse SSAAPP de Madrid de 6 de abril de 2006 y 15 de septiembre de 2004.

Sólo sería posible su prórroga si contractualmente las partes lo han establecido expresamente siempre que, además, la prórroga del derecho de opción no tenga carácter indefinido. 

septiembre 16, 2009 at 1:19 pm Deja un comentario

¿Se puede transmistir a un tercero la opción de compra ?

Consideramos que sí es posible siempre que se haya previsto en el contrato de arrendamiento,  recomendando, en estos casos, la notificación de la cesión al arrendador. Si no se ha previsto contractualmente debe consentirla en todo caso el arrendador. En sede de arrendamientos con opción de compra, un supuesto similar ha sido el que recoge la SAP de Alicante de 15 de diciembre de 2004.

Debe tenerse especial cuidado con las transmisiones de derechos de opción de compra, sobre todo si el inmueble está en construcción y se produce entre particulares dado que su fiscalidad es muy gravosa. Según el artículo 17.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la base imponible de estas cesiones es el valor real del inmueble en el momento de la cesión de la opción. Dicha carga impositiva ha sido duramente criticada por la doctrina por poder llegar a suponer una doble imposición sobre un mismo hecho.

agosto 31, 2009 at 8:40 am Deja un comentario

¿Como tributa el pacto de opción de compra de un inmueble?

En cuanto a la tributación indirecta del citado pacto, éste, en todo caso, tiene la consideración de un hecho imponible distinto al arrendamiento. Así entonces, cuando el concedente de la opción es un empresario sujeto pasivo del I.V.A. y ésta se conceda a título oneroso, la opción de compra tiene la consideración de prestación de servicios tributando por I.V.A. al tipo general. Si además se instrumenta en escritura pública siendo susceptible de inscripción registral,  la opción estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (Modalidad Actos Jurídicos Documentados) al tipo del  0,5 % salvo que la Comunidad Autónoma en que radique el inmueble haya establecido otro distinto; en este caso el sujeto pasivo sería el optante.

Si por el contrario, el concedente es un particular no sujeto pasivo del I.V.A. la concesión del derecho estaría sujeta para el optante (adquirente del derecho) al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas) al tipo del 6%,  si la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble no ha establecido un tipo impositivo distinto. Para este tipo de transmisiones, la base imponible será el importe pagado en concepto de prima de opción o, a falta de ésta o si ésta fuera menor, el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa.

agosto 27, 2009 at 6:26 pm Deja un comentario

¿El propietario o promotor puede autocancelar una opción de compra ya caducada e inscrita en el Registro de la Propiedad ?

El hecho de que haya transcurrido el plazo para ejercitar la opción no supone que  el asiento registral haya caducado también. En este sentido el artº 177 del Reglamento Hipotecario exige que hayan transcurrido cinco años desde que caducó la opción de compra. La cancelación conviene que sea instada al Registro de la Propiedad por el propietario o promotor. Evidentemente la cancelación podrá llevarse a cabo, con anterioridad, si a ella consiente en escritura pública el optante. 

Para evitar esta circunstancia,  INMOABOGADOS recomienda en los contratos de arrendamiento con opción de compra prever una cláusula de autocancelación a favor del promotor o propietario, donde el optante le permita cancelar registralmete en su nombre dicho derecho, si finalmente no se ejercita.

julio 17, 2009 at 6:15 am Deja un comentario

¿Se puede plantear en el juicio por desahucio controversias relativas al ejercicio de la opción de compra?

Entendemos que no. Las controversias relativas al ejercicio de la opción de compra deben ventilarse en un procedimiento ordinario.

Así lo han entendido las SSAAPP de Granada de 13 de julio de 2001 y Alicante de 3 de septiembre de 2002

julio 6, 2009 at 5:51 pm Deja un comentario

¿Se puede desahuciar a un inquilino por falta de pago con un pacto de opción de compra? en ese caso, ¿perdería el derecho de opción?

Sí se le puede desahuciar y además dicho desahucio no supone la pérdida del derecho de opción de compra  salvo que contractualmente se haya vinculado la eficacia de la opción de compra con la vigencia del arrendamiento.

Además, es posible que coexistan dos procedimientos judiciales distintos uno por desahucio y otro por el ejercicio de la opción de compra, sin que haya prejudicialidad civil ni litispendencia (en este sentido, ver en http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia la STS de 13 de julio de 1993, citada por la SAP de Madrid de 1 de junio de 2007)

junio 25, 2009 at 9:27 pm Deja un comentario

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