Posts filed under ‘Licencia primera ocupación’

¿Cual es la base imponible de la tasa que liquida el Ayuntamiento por la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación siempre que haya sido otorgada expresamente,  supone el devengo de la tasa por prestación de servicios urbanísticos (licencias urbanísticas). La base imponible de dicha tasa está constituida exclusivamente por el presupuesto de ejecución material final de la obra ejecutada recogido en Proyecto. No se incluyen honorarios de facultativos, ni beneficio industrial ni gastos generales de la contrata, etc … .

Esta materia no es del todo pacífica para nuestros Tribunales; si bien lo dicho anteriormente es la línea jurisprudencial mayoritaria (SSTSJ País Vasco 4 de julio de 2000, FJ 3; TSJ de Aragón 21 de septiembre de 2005, FJ 8º; STSJ de Madrid de 7 de noviembre de 2003, FJ 4º, etc … ),  existe algún pronunciamiento que legitima al Ayuntamiento para cuantificar en sus ordenanzas fiscales  la base imponible con partidas distintas o al margen del presupuesto de ejecución material,  siempre que el importe de la tasa no supere el coste real y previsible del servicio municipal (STSJ de Castilla la Mancha de 22 de junio de 1998, FJ 7º). 

enero 30, 2009 at 11:02 am Deja un comentario

¿Se puede denegar la licencia de primera ocupación por cualquier motivo?

Evidentemente no. Siguiendo las palabras de CANO MURCIA, A en su obra Las Licencias de Primera Utilización u Ocupación pg. 81, Ed. 1997 (referida en http://dialnet.unirioja.es/servlet/libro?codigo=246339)  “el principio de proporcionalidad es el principal recurso que tiene el administrado ante una denegación de licencia de primera ocupación ”. INMOABOGADOS considera que ante una laguna en la normativa urbanística la norma debe ser la concesión, previa la condición o subsanación correspondiente, y la excepción la denegación.

Es habitual en la doctrina jurisprudencial ponderar la trascendencia que tiene para el interés público la infracción cometida por el promotor con los medios necesarios para su reparación y las consecuencias que dicha reparación puede acarrear al promotor  y a terceros adquirentes. Por ejemplo: incumplimiento de un retranqueo invadiendo escasamente por unos centímetros un vial. Ver en este sentido SSTS de 27 de junio de 1983, 20 de abril de 1988, 3 de noviembre de 1993, etc … .

enero 28, 2009 at 7:33 am Deja un comentario

¿Es necesaria la licencia de primera ocupación si contamos con licencia de apertura o funcionamiento?

Por regla general sí es necesaria,  dado que son autorizaciones distintas. Sólo en aquellos casos excepcionales en los que la licencia de actividad haya “absorbido” a la licencia de obras en un único expediente administrativo puede considerarse innecesaria la licencia de primera ocupación.

Estas excepciones suelen plantearse en aquellos supuestos en los que la actividad coincide con las obras o uso del suelo susceptibles de control urbanístico; por ejemplo: explotaciones mineras a cielo abierto,  STSJ de Galicia de 22 de mayo de 1998 y TSJ de Asturias de 10 de junio de 1999; y también es posible en aquellos supuestos en los que las obras objeto de actividad se vayan a efectuar en un edificio preexistente, por ejemplo: STSJ del País Vasco de 27 de enero de 1997.

enero 27, 2009 at 3:17 pm Deja un comentario

¿Es lo mismo la licencia de primera ocupación que la licencia de apertura o funcionamiento?

No. La licencia de apertura o funcionamiento supone la autorización administrativa para la puesta en marcha de las instalaciones proyectadas y autorizadas previamente por la licencia de actividad. La licencia de primera ocupación verifica que lo edificado se  adapta al uso permitido y a lo autorizado en su día mediante la licencia de obras. Advierte claramente la distinción la STS 27 de marzo de 1991.

enero 26, 2009 at 6:59 pm Deja un comentario

¿Pueden denegar o condicionar la licencia de primera ocupación por exigencias relativas a la urbanización exterior si las mismas no se exigían para el otorgamiento de la licencia de obras?

La denegación o condicionamiento  de la licencia de primera ocupación a la realización de obras de urbanización u otros trabajos sólo se puede justificar si previamente en la licencia de obras ya se contemplaban dichas actuaciones como necesarias.

La jurisprudencia (SSTS de 4 de diciembre de 1985 y 14 de diciembre de 1998 ) ha destacado la relación que existe entre la licencia de primera ocupación y la licencia de obras, de tal modo que ni puede la Administración aprovechar aquélla para la revisión de ésta, imponiendo condiciones o limitaciones no exigidas al concederse la licencia de obras, ni el administrado apartarse en la ejecución de la construcción de los términos en que la licencia de obra fue concedida para defender, cuando la licencia de primera ocupación fuera denegada por esa desviación, que la construcción realizada también se adecuaba al planeamiento.

enero 23, 2009 at 11:07 am Deja un comentario

¿Se puede obtener la licencia de primera ocupación por silencio administrativo?

Sí. Baste que la solicitud de licencia vaya acompañada de los documentos indispensables para su otorgamiento según la normativa autonómica y municipal para que trascurrido el plazo correspondiente se entienda concedida. (En este sentido, ver STSJ Cont-Admvo. de Valencia de 3 de mayo de 2005)

Cosa bien distinta es saber: ¿opera el silencio administrativo positivo cuando la licencia vulnera la normativa urbanística?. Esta cuestión actualmente no es nada pacífica y existen Tribunales a favor de considerar otorgada la licencia a pesar de vulnerarse la normativa urbanística, por ejemplo, STS Cont- Admvo. de Madrid de 17 de marzo de 2005 y  STS Cont-Amdvo de Valencia de 24 de Noviembre de 2006; en contra de considerarla otogada STS Cont – Admvo. de La Rioja de 15 de septiembre de 2006 y STSJ Cont- Admvo de Aragón de 29 de abril de 2005.

Especialmente ejemplar e ilustrativo sobre esta polémica es el estudio de CHOLBI CACHÁ, F.A. referido en http://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=2320521

Recientemente la STS 3ª (Secc 5ª) de 29 de enero de 2009 (Rec. 45/2007),  en unificación de doctrina ha “zanjado” la polémica  considerando que no pueden obtenerse licencias urbanísticas vulnerando la normativa urbanística. Lo razona así en su FJ 5º: 

” Pues bien, la regla general es la del silencio positivo, aunque la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que sucedía con la vigencia antes, en todo el territorio español, del precepto contenido en el aludido artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 y ahora con lo dispuesto en el artículo 8.1 b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo de 2008, y, por consiguiente, conforme a ellos, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística, de manera que la resolución de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia, al declarar lo contrario, es errónea y gravemente dañosa para el interés general porque elimina una garantía encaminada a preservar la legalidad urbanística.”

 

enero 22, 2009 at 11:03 am Deja un comentario

¿Se pueden contratar lo suministros de gas, electricidad, etc… sin la licencia de primera ocupación?

Desgraciadamente no podemos dar una respuesta simple. La normativa que regula esta materia es de carácter autonómico y sobre todo municipal (ordenanzas de tramitación de licencias). Lo habitual es exigirla como presupuesto previo a la contratación de suministros (por ejemplo, en Madrid, artº 160.2 Ley 9/2001; en Valencia, artº 5.3 de la Ley 8/2004)  pero pueden existir circunstancias excepcionales: asi, por ejemplo, en Sevilla se exceptúan aquellas contrataciones originadas por el cambio de titularidad del inmueble si no hay modificación del uso (artº 50 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas).

INMOABOGADOS en la práctica ha constatado que este requisito con el paso de los años se está volviendo más riguroso; antes era frecuente contratar con la simple solicitud de licencia de primera ocupación, ahora se suele exigir, si no la licencia algún, informe municipal  favorable a su concesión.

enero 21, 2009 at 9:21 am Deja un comentario

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