¿Quién vigila la obra paralizada?

La vigilancia de la obra paralizada debe recaer sobre el dueño de la obra (normalmente el promotor). Sin embargo, también, es frecuente que, ante una paralización convenida, el constructor siga asumiendo esa labor.

Especialmente delicado es el control de su acceso (vallado y señalización) para evitar daños a terceros que, de forma indebida, se hayan podido introducir. Para ello, es necesaria una vigilancia lo más frecuente posible sobre todo el perímetro de la misma, procurando, en caso de rotura, su más rápida reparación.

INMOABOGADOS recomienda siempre la contratación de un seguro de responsabilidad civil que cubra cualquier posible siniestro exigiendo responsabilidad al promotor. En el supuesto de accesos no autorizados de forma continuada (especialmente posibles en obras de urbanización) se recomienda denunciar los hechos ante la Administración competente y comunicar a la Compañía Aseguradora tal circunstancia para que ponderen la agravación del riesgo.

¿Qué actuaciones prioritarias hay que efectuar ante una obra paralizada?

Desde el punto de vista legal, destacamos, en esquema, las siguientes actuaciones prioritarias:

a) Un acuerdo con el constructor por el que se establezca o bien la suspensión de los trabajos con un plazo para su reanudación o bien la recepción de los trabajos con una liquidación del contrato. Debe abordarse en el acuerdo la vigencia o no de los avales o retenciones constituidos. 

A falta de acuerdo con el constructor,  ver posibles acciones legales en nuestro post “Si el constructor no abandona la obra, ¿se le puede echar a la fuerza?”

b) Un acta firmada por todos los agentes intervinientes (propiedad, dirección facultativa, constructor,  project management, etc …) en el que se efectúe un informe explicativo y reportaje fotográfico del estado de la obra.

c) Informe del Coordinador de Seguridad y Salud sobre las actuaciones imprescindibles relativas a la seguridad de la obra y su conservación: por ejemplo vallado de la obra, su señalización, cubiertas de zanjas, vigilancia durante la paralización  etc …

d) Comunicación a las entidades aseguradoras de la paralización de la obra a efectos de recálculo de primas o resolución de pólizas; de especial  importancia tiene la paralización de los trabajos para la compañía aseguradora que esté garantizando los anticipos de los compradores.

e) Contratación, en su caso, de un seguro de responsabilidad civil para el supuesto de daños a terceros mientras la obra está paralizada.

f) La prórroga de la licencia de obras y otras autorizaciones sujetas a plazo de caducidad.

Si el constructor no abandona la obra, ¿se le puede echar a la fuerza?

Nunca. Actuar de esa forma podría legitimar al constructor para emprender acciones legales (incluso penales) contra el promotor.

Si el promotor es el poseedor de la obra podría actuar de dos formas:

a) Interponer un juicio verbal (acción interdictal) contra el constructor considerando su negativa al abandono como un despojo de la posesión por la vía del artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

b) Interponer una demanda exigiendo el cumplimiento contractual o su resolución así como una medida cautelar que pretenda el desalojo del constructor y la reanudación de los trabajos por la vía del artículo 727. 7ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil

INMOABOGADOS considera generalmente más apropiada la segunda opción por ser frecuentemente dudosa la cuestión posesoria entre promotor y constructor. La segunda opción llevará  aparejado el ofrecimiento al Juzgado de un aval bancario que garantice los posibles perjuicios económicos ocasionados al constructor por el desalojo de la obra.

¿De quién es la posesión de la obra? ¿del constructor o del promotor?

Salvo previsión contractual en contra, la posesión jurídica de la obra es del promotor si éste es el dueño del inmueble. El constructor es un servidor de la posesión, es decir, mantiene una posesión instrumental sobre la obra que le impide excluir la posesión que los propietarios o el promotor ostentan sobre lo edificado. Lo anterior ha sido estudiado en sede de Audiencias Provinciales de las que se destacan: SAP de Madrid de 8 de enero de 2004, SAP de Valencia de 3 de junio de 1998, SAP de Murcia de 11 de enero 1995,  entre otras.

No es infrecuente que en el contrato de obra, a modo de garantía de pago, el constructor se  haya reservado la posesión juridica frente al promotor.

(Obra residencial paralizada en Quijorna, Madrid)