¿Se puede pedir fianza a un subarrendatario de finca urbana?

Sí.

Las partes pueden acordar en el contrato la prestación de fianza a cargo del subarrendatario. Si en el contrato no se establece nada al respecto, el subarrendatario no tiene obligación de prestar fianza.

En determinadas Comunidades Autonómas se exige la constitución y depósito de fianza en los subarrendamientos ( Valencia, Murcia, Baleares, etc … ) ; consideramos que ante la ausencia de  la fianza,  a lo sumo existiría una infracción administrativa sin consecuencias en la relación jurídica entre el subarrendador y el subarrendatario.

marzo 9, 2010 at 9:54 pm Deja un comentario

¿Un mal rendimiento de la calefacción es problema de la Comunidad o privativo de cada vecino?

Muchas veces la escasa potencia de la calefacción puede deberse a la falta de elementos o al insuficiente número de radiadores de cada vivienda,  si bien esta circunstancia sólo puede ser evaluada una vez que se verifique el correcto funcionamiento de la parte comunitaria de la instalación. La colocación de más elementos puede perjudicar al funcionamiento general de la instalación y tiene que ser puesta en conocimiento de la Comunidad.

El criterio para distinguir donde comienza la parte privativa de la calefacción es el que nuestros Tribunales aplican para cualquier canalización: es privativo el tramo de tubería que transcurre dentro del espacio privativo de la vivienda. (SAP de Madrid de 6 de julio de 2009, SAP Valladolid 27 de mayo de 2005, etc … ). También algunas resoluciones consideran privativa la tubería que aún fuera del espacio privativo discurre hasta el entronque con el tramo general (SAP de Madrid de 30 de enero de 2006, 11 de noviembre de 2005, etc … )

marzo 5, 2010 at 1:26 am Deja un comentario

¿Se puede compensar la fianza con mensualidades pendientes de pago?

Evidentemente si las partes acuerdan la compensación no vemos obstáculo.

A falta de acuerdo, en principio, entendemos que no es posible la compensación. Para que fuera posible sería necesario que, tanto las rentas debidas como las obligaciones garantizadas con la fianza fueran líquidas y exigibles. El supuesto más común es aquel en el que el arrendatario pretende compensar la fianza con mensualidades debidas cuando el arrendador todavía no ha podido verificar el estado del inmueble por no haber podido entrar en él. Casos similares se recogen en las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Guipuzcoa de 9 de marzo de 2009, Asturias de 26 de marzo de 2009, Barcelona 25 de julio de 2005, Salamanca 1 de julio de 2002, Sevilla  14 de octubre de 2004, etc …

Dicho lo anterior, no hay que descartar supuestos donde contractualmente se haya previsto que la fianza garantice otro tipo de obligaciones (el pago de los gastos de Comunidad como se estudia en el caso de la SAP de Madrid de 31 de julio de 2008 o el pago del IBI); en estos supuestos sí podría defenderse la compensación con las rentas debidas al ser las dos obligaciones exigibles y líquidas.   

febrero 26, 2010 at 12:33 am Deja un comentario

¿Qué cantidad en concepto de intereses debe reintegrarse por la ejecución del aval o seguro?

Entendemos que los intereses a reintegrar son los legales devengados anualmente calculados según la Ley de Presupuestos de cada año. INMOABOGADOS considera que el tipo del 6% que fijaba el artº 3.1 de la Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades a cuenta en la construcción ha sido derogado por la Disposición Adicional Primera apartado c) de la Ley 38/1999 sobre Ordenación de la Edificación. Ahora bien, en la práctica,  la realidad nos demuestra en multitud de casos que los bancos garantizan una cantidad alzada y cerrada que suele coincidir con el principal anticipado, mientras que los seguros de caución sí engloban los intereses legales.

En teoría, el banco debería garantizar los intereses legales también por lo que infringir dicha obligación sería susceptible de denuncia ante la Administración competente, es decir se trataría de un ilícito administrativo pero no justificaría demandar judicialmente al banco exigiendo los intereses pues se incurriría en “plus petición”.

En la práctica el beneficiario de un aval suele darse por conforme con recuperar del banco el principal y rara vez litiga contra el promotor para recuperar los intereses legales no garantizados.

febrero 6, 2010 at 3:03 pm Deja un comentario

¿El promotor responde ante un saneamiento deficiente si éste se debe a la red de alcantarillado municipal?

No. Los casos de pronunciamientos judiciales que conocemos suelen eximir al promotor por problemas en los colectores municipales  (SAP de Madrid de 31 de octubre de 1995, FJ 4º, por ejemplo). INMOABOGADOS considera que si la insuficiencia de la red de alcantarillado municipal era conocible antes de proyectar la edificación y existían medios técnicos para eludir tal problema si podría exigirse dicha responsabilidad al promotor (SAP de Valencia de 15 de enero de 2001, FJº 11)

El problema, en este tipo de patologías, está en que para probarlas puede ser necesario demandar al Ayuntamiento y al promotor simultáneamente. Como puede deducirse del estudio de GARCIA SANZ JAVIER “ En torno a la Responsabilidad Patrimonial concurrente de las Administraciones Públicas y de sujetos pasivos” con la actual Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (artº 2 e)) estas cuestiones deben ventilarse en la vía contenciosa administrativa en lugar de la civil, generando no pocos conflictos de naturaleza procesal (ver en dicho estudio en  URIA )

enero 30, 2010 at 1:47 pm Deja un comentario

¿Qué ocurre si no se deposita la fianza ante la Administración?

La regulación del depósito de fianzas ante la Administración depende de cada Comunidad Autónoma. En función de la fecha del arrendamiento y de su naturaleza será exigible o no. El depósito constituye un ingreso público y su finalidad es dotar de recursos económicos a la Administración autonómica, no suponiendo ningún beneficio ni para al arrendador ni el arrendatario.

En la Comunidad de Madrid, se exige el depósito a cualquier tipo de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos  incluidos los subarriendos totales o parciales (artº 2.1 de Dto. 181/1996). La falta de depósito es una infracción grave que puede suponer sanciones desde el 26% al 50 % de la cuantía de la fianza no depositada con el tope de 90.000 €. La sanción podrá incrementarse de modo que siempre sea superior al beneficio que el infractor haya podido obtener por su conducta (art º 8 y 9 de la Ley 12/1997 Reguladora de las Actuaciones Inspectoras y de la Potestad Sancionadora en materia de depósito de fianzas de arrendamientos de la Comunidad de Madrid).

Criterio similar al de Madrid sigue Castilla y León pero con multas menos elevadas (artº 2, 6 y 7 de la Ley 2/1999 Reguladora del Depósito del importe de fianzas de contratos de arrendamiento y de suministro y servicios que afecten a fincas urbanas. Destaca la Comunidad Foral de Navarra que no exige este tipo de depósitos (Decreto Foral 240/1998, de 3 de agosto, por el que se suprime el depósito de fianzas correspondientes a contratos de arrendamientos urbanos ante la Administración de la Comunidad Foral de Navarra).

INMOABOGADOS en la Comunidad de Madrid ha constatado que es generalizado el incumplimiento de esta obligación de depósito, especialmente entre particulares. La falta de medios de la inspección autonómica o una voluntad política pasiva propician que los expedientes sancionadores en esta materia sean excepcionales. Igual opinión mantiene en “La falta de depósito de las fianzas legales de los arrendamientos urbanos en la Comunidad de Madrid” CARPIO FIESTAS, V   en SEPIN (SP/DOCT/3640).

Evidentemente si fueran a solicitarse algún tipo de ayuda o subvención a la Administración autonómica correspondiente el riesgo de detectar la infracción será mayor.

enero 23, 2010 at 6:00 pm Deja un comentario

¿Se puede ejecutar un aval o seguro si el promotor está en concurso de acreedores?

Consideramos que sí.

La Ley 57/1968 concede una acción directa y de carácter solidario al comprador contra el avalista o asegurador siempre que la vivienda no se entregue o no se inicie en los plazos establecidos. El articulo 1.1ª de la citada Ley prevé la garantía “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”

También existen pronunciamientos que apuntan esta misma posición como el de la S.A.P. de Sevilla de 10 de diciembre de 1996, por ejemplo. Sin embargo, hay algunos autores  que consideran  dudosa la ejecución del aval posterior a la declaración del concurso puesto que si el incumplimiento del promotor es anterior a dicha declaración el comprador no podría resolver el contrato de compraventa sobre la base del articulo 62.1 de la Ley Concursal. 

INMOABOGADOS considera que la Ley del 57 /1968 fue dictada precisamente para estos supuestos de insolvencia sin que la nueva Ley Concursal haya supuesto una alteración a este régimen jurídico.  Esta posición es defendida de foma más completa por ESTRUCH ESTRUCH, JESUS en su obra “Las garantías de las cantidades Anticipadas en la compra de viviendas en construcción” Ed. Civitas 2009. Madrid  pg.309   

enero 21, 2010 at 4:56 pm Deja un comentario

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