¿Son defectos constructivos las eflorescencias?

Las eflorescencias -manchas blancas formadas por cristales de sales que se depositan en los ladrillos- no tienen por qué considerarse defectos de acabado si su origen estriba en la propia naturaleza de los materiales empleados; sin embargo,  si su origen se debe a condensaciones o humedades evitables que comprometan la habitabilidad de la vivienda, sí podrían constituir un defecto constructivo o un vicio ruinógeno. 

La SAP de Guipuzoca de 21 de mayo de 2009 no las consideró vicios ruinógenos por cuanto , a pesar de deberse a la existencia de humedades en la cámara de aire,  no comprometían la habitabilidad de las viviendas.

¿Las fisuras en paredes y otros lugares son defectos de acabado?

Para determinar si una fisura es un defecto de acabado, afecta a la habitabilidad del inmueble o compromete la estabilidad del mismo debe analizarse su origen. No importa la apariencia externa de la fisura sino que la causa  desencadenante, a juicio de los peritos. Así por ejemplo:

a) Fisuras en paredes que se forman por ausencia de material flexible entre tabiques y forjados, son vicios ruinógenos que afectan a la habitabilidad del inmueble  (SAP de Barcelona de 16 de noviembre de 2006).

b) Fisuras que se deban a movimientos reológicos producidas por las contracciones y dilataciones normales de toda edificación,  no son defectos constructivos (SAP de Madrid de 27 de enero de 2009 y SAP de Cantabria de 18 de febrero de 2003)

c) Fisuras en fachada debidas a recubrimientos de las juntas de dilatación con materiales rígidos, sí son vicios ruinógenos (SAP de Alicante 13 de julio de 2009)

d) Fisuras en pavimento de garaje por deficiente ejecución de cortes para evitar la dilatación del hormigón, son vicios ruinógenos que afectan al uso o funcionalidad del inmueble  (SAP de Madrid 8 de marzo de 2006).

e) Fisuras en paredes debidas a un exceso de grosor en el revestimiento, son ruinógenas y  afectan a la habitabilidad del inmueble (SAP de Bajadajoz  de 9 de julio de 2008)

¿La Comunidad está obligada a reparar si los daños se deben a defectos constructivos?

Ante este tipo de daños,  la Comunidad no puede quedar exonerada de responsabilidad frente a los vecinos o usuarios. En ella recae la obligación de conservar el edificio y efectuar las obras necesarias para su adecuado sostenimiento (artº 10.1 de la Ley).  Deberá indemnizar al perjudicado de los daños provocados y repetir contra el constructor , promotor o agente responsable. Un ejemplo de lo anterior son los daños provocados por una gotera sobre los vehículos aparcados en un garaje.  

 Este es el criterio de nuestras audiencias provinciales: SAP de Pontevedra de 10 de febrero de 2006, SAP de Asturias de 5 de junio de 2006 y de 8 de julio de 2008, SAP de Madrid de 31 de marzo de 2008, SAP de Almería 26 de abril de 2004,  etc …

¿Se puede demandar por defectos constructivos a la entidad de gestión de proyectos o «project management”?

Depende. Es necesario examinar dos aspectos: (i) el tenor del contrato entre el dueño de la obra (normalmente un promotor) y la citada empresa y (ii) la intervención real de dicha entidad en el proceso edificatorio. Si la empresa de «project» ha condicionado decisivamente la actuación del proceso podría justificarse su responsabilidad en las patologías, pero consideramos que será el supuesto más infrecuente.

En la gran mayoría de casos, INMOABOGADOS ha constatado que estas empresas efectúan una labor de asesoramiento  encaminada a la coordinación de los distintos agentes intervinientes ( promotor, constructor, dirección facltativa, etc …) y al control del cumplimiento de sus compromisos: en especial, los relativos a precio, calidad y plazo de entrega.

Su participación puede generar importantes ahorros  económicos y su labor casi nunca garantiza un resultado como es lógico en cualquier tipo de asesoramiento profesional. 

La introducción de esta figura es muy reciente y no nos constan pronunciamientos judiciales condenando a los mismos. Si hemos observado que algunos promotores utilizan la llamada en garantía de la Ley de Ordenación del Edificación para traer al pleito a dichas empresas,  pero consideramos que será, en el menor de los casos, donde se pueda imputarles una responsabilidad.

¿Un mal rendimiento de la calefacción es problema de la Comunidad o privativo de cada vecino?

Muchas veces la escasa potencia de la calefacción puede deberse a la falta de elementos o al insuficiente número de radiadores de cada vivienda,  si bien esta circunstancia sólo puede ser evaluada una vez que se verifique el correcto funcionamiento de la parte comunitaria de la instalación. La colocación de más elementos puede perjudicar al funcionamiento general de la instalación y tiene que ser puesta en conocimiento de la Comunidad.

El criterio para distinguir donde comienza la parte privativa de la calefacción es el que nuestros Tribunales aplican para cualquier canalización: es privativo el tramo de tubería que transcurre dentro del espacio privativo de la vivienda. (SAP de Madrid de 6 de julio de 2009, SAP Valladolid 27 de mayo de 2005, etc … ). También algunas resoluciones consideran privativa la tubería que aún fuera del espacio privativo discurre hasta el entronque con el tramo general (SAP de Madrid de 30 de enero de 2006, 11 de noviembre de 2005, etc … )

¿Qué cantidad en concepto de intereses debe reintegrarse por la ejecución del aval o seguro?

Entendemos que los intereses a reintegrar son los legales devengados anualmente calculados según la Ley de Presupuestos de cada año. INMOABOGADOS considera que el tipo del 6% que fijaba el artº 3.1 de la Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades a cuenta en la construcción ha sido derogado por la Disposición Adicional Primera apartado c) de la Ley 38/1999 sobre Ordenación de la Edificación. Ahora bien, en la práctica,  la realidad nos demuestra en multitud de casos que los bancos garantizan una cantidad alzada y cerrada que suele coincidir con el principal anticipado, mientras que los seguros de caución sí engloban los intereses legales.

En teoría, el banco debería garantizar los intereses legales también por lo que infringir dicha obligación sería susceptible de denuncia ante la Administración competente, es decir se trataría de un ilícito administrativo pero no justificaría demandar judicialmente al banco exigiendo los intereses pues se incurriría en «plus petición».

En la práctica el beneficiario de un aval suele darse por conforme con recuperar del banco el principal y rara vez litiga contra el promotor para recuperar los intereses legales no garantizados.

¿El promotor responde ante un saneamiento deficiente si éste se debe a la red de alcantarillado municipal?

No. Los casos de pronunciamientos judiciales que conocemos suelen eximir al promotor por problemas en los colectores municipales  (SAP de Madrid de 31 de octubre de 1995, FJ 4º, por ejemplo). INMOABOGADOS considera que si la insuficiencia de la red de alcantarillado municipal era conocible antes de proyectar la edificación y existían medios técnicos para eludir tal problema si podría exigirse dicha responsabilidad al promotor (SAP de Valencia de 15 de enero de 2001, FJº 11)

El problema, en este tipo de patologías, está en que para probarlas puede ser necesario demandar al Ayuntamiento y al promotor simultáneamente. Como puede deducirse del estudio de GARCIA SANZ JAVIER “ En torno a la Responsabilidad Patrimonial concurrente de las Administraciones Públicas y de sujetos pasivos” con la actual Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (artº 2 e)) estas cuestiones deben ventilarse en la vía contenciosa administrativa en lugar de la civil, generando no pocos conflictos de naturaleza procesal (ver en dicho estudio en  URIA )

¿Se puede ejecutar un aval o seguro si el promotor está en concurso de acreedores?

Consideramos que sí.

La Ley 57/1968 concede una acción directa y de carácter solidario al comprador contra el avalista o asegurador siempre que la vivienda no se entregue o no se inicie en los plazos establecidos. El articulo 1.1ª de la citada Ley prevé la garantía “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”

También existen pronunciamientos que apuntan esta misma posición como el de la S.A.P. de Sevilla de 10 de diciembre de 1996, por ejemplo. Sin embargo, hay algunos autores  que consideran  dudosa la ejecución del aval posterior a la declaración del concurso puesto que si el incumplimiento del promotor es anterior a dicha declaración el comprador no podría resolver el contrato de compraventa sobre la base del articulo 62.1 de la Ley Concursal. 

INMOABOGADOS considera que la Ley del 57 /1968 fue dictada precisamente para estos supuestos de insolvencia sin que la nueva Ley Concursal haya supuesto una alteración a este régimen jurídico.  Esta posición es defendida de foma más completa por ESTRUCH ESTRUCH, JESUS en su obra “Las garantías de las cantidades Anticipadas en la compra de viviendas en construcción” Ed. Civitas 2009. Madrid  pg.309   

¿Cómo se puede probar la falta de aislamiento acústico de una vivienda?

Entendemos que la prueba sería una medición «in situ» sobre la vivienda litigiosa por parte de un laboratorio acústico homologado tendente a verificar el aislamiento acústico final de la edificación. Es decir se evaluaría no sólo el aislamiento de un elemento concreto (pared divisioria, por ejemplo) sino el aislamiento de dicho elemento conjugado con el resto de elementos constructivos que conforman la vivienda.

Aquellas edificaciones que se hayan proyectado antes de la aprobación del Código Técnico de la Edificación y el Documento Base HR, que lo desarrolla,  estaban sujetas a un normativa que exigía verificar el aislamiento acústico de los materiales empleados en laboratorio y no “in situ” (NBE CA 88). Sin embargo, existen pronunciamientos judiciales que consideraban la medición «in situ»  como la idónea para demostrar la falta de aislamiento. La más representativa es la S.A.P. de Valencia de 9 de septiembre de 2005 que en su FJ 4º decía:

«Ciertamente que han surgidos discrepancias en los diversos procedimientos en los que se ha analizado esta cuestión entre la valoración del resultado de la medición «in situ» y en el laboratorio, ante la falta de concreción de la norma, ahora bien, hemos de partir de que, en el presente caso, no estamos ante un contrato de compraventa de materiales, en los que las partes deberán limitarse a reclamar y a entregar un material con unas características determinadas, sino ante la adquisición de una vivienda, en la que ha de valorarse la eficacia final de la insonorización de la misma, para lo cual deberá tomarse en consideración tanto los materiales empleados como su colocación en la obra, y la interrelación que produce la presencia de otros elementos como tuberías, luces, etc., y sólo podremos estimar que la vivienda reúne las condiciones de insonorización adecuadas si está subsiste en las distintas estancias de la vivienda, como así se desprende de la norma NBE CA 88 denominada «condiciones acústicas en los edificios» y no de los materiales, y en la misma se hace constar que se pretende «dictar una norma que establezca las condiciones mínimas exigibles para mantener en ellos un nivel acústico aceptable.», refiriéndose al edificio.

¿El banco que vende una vivienda tiene la misma responsabilidad que el promotor?

Sí. Actualmente es muy frecuente que el banco se quede con las viviendas del promotor para poder cobrar sus préstamos (dación en pago). En dichas operaciones pueden incluirse pactos de exoneración o limitación de responsabilidad por defectos constructivos ante futuras reclamaciones de los usuarios de las edificaciones. El banco no podrá esgrimir su condición de mero vendedor ante el  consumidor que reclama. Sin embargo sí podría esgrimir estos pactos ante el promotor en el caso de que tuviese que soportar alguna condena indemnizatoria.

A INMOABOGADOS no le constan, todavía, pronunciamientos sobre estos casos pero considera que irán en la línea antes indicada dada la naturaleza legal e irrenunciable que tiene la responsabilidad decenal en favor de los consumidores definida por la L.O.E. o el Código Civil. Este carácter legal de la citada responsabilidad ya fue proclamado por jurisprudencia reiterada de nuestro Tribunal Supremo ( entre otras:  6 de abril de 1994, 10 de octubre de 1992, 1 de octubre de 1992, 11 de julio de 1992, 12 de febrero de 1981, 5 de marzo de 1984, 15 de juolio de 1991, etc… . Se pueden ver en  poder judicial)