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abril 16, 2010 at 8:35 am Deja un comentario

¿La fianza y el aval garantizan lo mismo?

La fianza garantiza la devolución al arrendador del inmueble en buen estado (desperfectos) y las rentas debidas,  mientras que el aval suele tener la finalidad exclusiva de garantizar el pago de la renta. En este sentido ver,  Sentencia de la AP de Alicante de 3 de junio de 2009, de la AP de Sevilla de 3 de junio de 2008 y S.A.P de Toledo de 27 de noviembre de 2007.

Lo que cubre el aval no está tasado por una norma , por lo que su redacción será la que determine qué obligaciones están garantizadas por dicho documento.

Es muy frecuente que el aval sólo cubra impagos de renta pero también pueden agregarse clausulas con referencias genéricas  al resto de obligaciones del contrato; dichas cláusulas pueden ser  perjudiciales para el inquilino en caso de avales “a primer requerimiento”,  donde no se exige al arrendador  probar la realidad de los daños ni la responsabilidad del arrendatario.

La figura del aval cobra sentido por cuanto es una garantía otorgada por un tercero (normalmente una entidad de credito) y además porque  permite al arrendador cobrar sin esperar a la conclusión del arrendamiento. 

abril 13, 2010 at 11:09 pm Deja un comentario

¿Son defectos constructivos las eflorescencias?

Las eflorescencias -manchas blancas formadas por cristales de sales que se depositan en los ladrillos- no tienen por qué considerarse defectos de acabado si su origen estriba en la propia naturaleza de los materiales empleados; sin embargo,  si su origen se debe a condensaciones o humedades evitables que comprometan la habitabilidad de la vivienda, sí podrían constituir un defecto constructivo o un vicio ruinógeno. 

La SAP de Guipuzoca de 21 de mayo de 2009 no las consideró vicios ruinógenos por cuanto , a pesar de deberse a la existencia de humedades en la cámara de aire,  no comprometían la habitabilidad de las viviendas.

abril 5, 2010 at 12:48 am Deja un comentario

¿Las fisuras en paredes y otros lugares son defectos de acabado?

Para determinar si una fisura es un defecto de acabado, afecta a la habitabilidad del inmueble o compromete la estabilidad del mismo debe analizarse su origen. No importa la apariencia externa de la fisura sino que la causa  desencadenante, a juicio de los peritos. Así por ejemplo:

a) Fisuras en paredes que se forman por ausencia de material flexible entre tabiques y forjados, son vicios ruinógenos que afectan a la habitabilidad del inmueble  (SAP de Barcelona de 16 de noviembre de 2006).

b) Fisuras que se deban a movimientos reológicos producidas por las contracciones y dilataciones normales de toda edificación,  no son defectos constructivos (SAP de Madrid de 27 de enero de 2009 y SAP de Cantabria de 18 de febrero de 2003)

c) Fisuras en fachada debidas a recubrimientos de las juntas de dilatación con materiales rígidos, sí son vicios ruinógenos (SAP de Alicante 13 de julio de 2009)

d) Fisuras en pavimento de garaje por deficiente ejecución de cortes para evitar la dilatación del hormigón, son vicios ruinógenos que afectan al uso o funcionalidad del inmueble  (SAP de Madrid 8 de marzo de 2006).

e) Fisuras en paredes debidas a un exceso de grosor en el revestimiento, son ruinógenas y  afectan a la habitabilidad del inmueble (SAP de Bajadajoz  de 9 de julio de 2008)

marzo 28, 2010 at 11:53 pm Deja un comentario

¿La Comunidad está obligada a reparar si los daños se deben a defectos constructivos?

Ante este tipo de daños,  la Comunidad no puede quedar exonerada de responsabilidad frente a los vecinos o usuarios. En ella recae la obligación de conservar el edificio y efectuar las obras necesarias para su adecuado sostenimiento (artº 10.1 de la Ley).  Deberá indemnizar al perjudicado de los daños provocados y repetir contra el constructor , promotor o agente responsable. Un ejemplo de lo anterior son los daños provocados por una gotera sobre los vehículos aparcados en un garaje.  

 Este es el criterio de nuestras audiencias provinciales: SAP de Pontevedra de 10 de febrero de 2006, SAP de Asturias de 5 de junio de 2006 y de 8 de julio de 2008, SAP de Madrid de 31 de marzo de 2008, SAP de Almería 26 de abril de 2004,  etc …

marzo 22, 2010 at 11:12 pm Deja un comentario

¿Se puede desahuciar sólo por la falta de pago de la fianza, sus actualizaciones o la falta del aval?

Sí se puede desahuciar tanto por la falta de pago de la fianza como de su actualización por así establecerlo el artículo 27.2.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cuanto a la falta de prestación del aval, su renovación o la falta de pago de la garantía adicional depende:

a) Si el tenor literal del contrato considera que este incumplimiento tiene trascendencia para resolver, sí sería posible el desahucio y ello aunque se esté al corriente de pago y el arrendador no haya exigido la garantía al celebrarse el contrato. Este fue el criterio seguido por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de diciembre de 2008.

b) Si el contrato no establece qué ocurre si no se presta aval o garantía, probablemente no quepa la resolución pero debería estudiarse caso a caso atendiendo a los actos de las partes.

marzo 18, 2010 at 5:56 pm Deja un comentario

¿Se puede demandar por defectos constructivos a la entidad de gestión de proyectos o “project management”?

Depende. Es necesario examinar dos aspectos: (i) el tenor del contrato entre el dueño de la obra (normalmente un promotor) y la citada empresa y (ii) la intervención real de dicha entidad en el proceso edificatorio. Si la empresa de “project” ha condicionado decisivamente la actuación del proceso podría justificarse su responsabilidad en las patologías, pero consideramos que será el supuesto más infrecuente.

En la gran mayoría de casos, INMOABOGADOS ha constatado que estas empresas efectúan una labor de asesoramiento  encaminada a la coordinación de los distintos agentes intervinientes ( promotor, constructor, dirección facltativa, etc …) y al control del cumplimiento de sus compromisos: en especial, los relativos a precio, calidad y plazo de entrega.

Su participación puede generar importantes ahorros  económicos y su labor casi nunca garantiza un resultado como es lógico en cualquier tipo de asesoramiento profesional. 

La introducción de esta figura es muy reciente y no nos constan pronunciamientos judiciales condenando a los mismos. Si hemos observado que algunos promotores utilizan la llamada en garantía de la Ley de Ordenación del Edificación para traer al pleito a dichas empresas,  pero consideramos que será, en el menor de los casos, donde se pueda imputarles una responsabilidad.

marzo 17, 2010 at 9:00 pm Deja un comentario

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